En 2011, mes parents m'ont confié un studio à Lyon loué en nu depuis quinze ans. Bail bancal, régime micro-foncier mal choisi, et un locataire qui payait son loyer avec deux mois de retard depuis un an sans que personne ne s'en inquiète vraiment. J'ai mis six mois à tout reprendre. C'est à ce moment-là que j'ai compris une chose : la location nue a une réputation de simplicité qu'elle ne mérite qu'à moitié.
Ce que la location nue vous coûte réellement
Commençons par ce qu'on vous dit rarement. Le rendement brut d'une location nue tourne en général entre 2,5 % et 4 %, contre 4 % à 6 % en meublé. L'écart s'explique simplement : les loyers d'un bien meublé sont souvent supérieurs de 15 % à 30 % à ceux d'un bien équivalent loué nu. Sur un studio à 600 euros, ça fait vite 100 euros de différence chaque mois, et sur dix ans, le calcul pique.
Deuxième point que j'ai payé cher sur mon propre dossier : la durée du bail vous engage. Trois ans minimum pour un particulier, six ans si vous louez via une société. Si votre locataire est correct, tant mieux. S'il ne l'est pas, vous êtes coincée bien plus longtemps qu'en meublé, où le bail d'un an vous laisse une porte de sortie annuelle.
Enfin, la fiscalité des revenus fonciers n'a rien d'un cadeau. Sans déficit foncier, vous êtes imposée sur la quasi-totalité de vos loyers au barème progressif plus les prélèvements sociaux. Sur une tranche à 30 %, ça mord.
Pourquoi je continue quand même à recommander la nue à mes clients expatriés ?
Malgré tout ça, quand un client francophone installé aux États-Unis me demande de choisir entre les deux pour un bien qu'il gère à distance depuis Miami ou Chicago, je penche presque toujours pour la nue. Pas par idéologie. Parce qu'un bien loué nu se gère à distance sans drame : pas de mobilier à faire réparer, pas de rotation de locataires tous les douze mois, pas d'inventaire à refaire à chaque départ.
La durée moyenne d'occupation d'un logement loué nu atteint 4,2 ans, contre 1,8 an en meublé, selon les données de l'UNIS. Pour quelqu'un qui pilote son bien depuis un autre fuseau horaire, cette différence vaut plus que les deux points de rendement qu'on lui fait miroiter avec le LMNP.
Bail, préavis, dépôt de garantie : ce qui change concrètement
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en nu, contre deux mois en meublé. Le préavis que vous devez respecter en tant que bailleur pour ne pas reconduire le bail est de six mois avant l'échéance en nu, contre trois mois en meublé, avec un motif légitime obligatoire dans les deux cas : reprise pour habiter, vente, ou motif sérieux et légitime.
Le meublé, lui, se décline en trois formats : bail classique d'un an, bail étudiant de neuf mois sans reconduction, bail mobilité d'un à dix mois pour les missions courtes. Cette flexibilité a un prix, celui d'une gestion plus active.
Fiscalité : revenus fonciers contre BIC, le calcul qu'on oublie de faire
En nu, vos loyers relèvent des revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros de recettes brutes annuelles, le régime micro-foncier s'applique automatiquement avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou si vos charges réelles dépassent cet abattement, le régime réel permet de déduire travaux, intérêts d'emprunt et taxe foncière, et surtout de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, l'excédent se reportant sur dix ans.
En meublé, vos loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC ouvre droit à un abattement de 50 % pour les meublés classés ou chambres d'hôtes jusqu'à 77 700 euros de recettes, et de 30 % seulement pour les meublés non classés jusqu'à 15 000 euros. Le régime réel LMNP permet en plus d'amortir le bien, un mécanisme qui n'existe pas en nu et qui explique en grande partie pourquoi le meublé affiche souvent une fiscalité plus douce sur le papier.
Le déficit foncier reste à mes yeux l'arme la plus sous-estimée de la location nue. J'ai un client qui a engagé 22 000 euros de travaux sur un T2 à Villeurbanne en 2023 : il a pu imputer 10 700 euros sur son revenu global dès la première année, et reporter le solde. Aucun équivalent en meublé.
Rendement : le meublé gagne sur le papier, la nue rattrape sur la durée
Si vous cherchez le rendement affiché le plus haut, le meublé l'emporte presque toujours à l'instant T. Mais un rendement de 5 % avec deux mois de vacance locative tous les dix-huit mois et un turnover de mobilier tous les cinq ans ne vaut pas ce qu'il promet sur le papier. La nue rattrape sur la stabilité des flux, pas sur le chiffre brut.
Ma règle : si vous gérez vous-même et que vous êtes disponible, le meublé peut avoir du sens, surtout en zone étudiante ou touristique. Si vous investissez à distance ou que vous cherchez avant tout la tranquillité sur quinze ou vingt ans, la nue reste mon choix, même avec un rendement affiché plus bas.
Sur les montages qui touchent à votre situation fiscale personnelle, à un choix entre SCI et nom propre, ou à un arbitrage entre déficit foncier et amortissement LMNP, je m'arrête. Ce n'est plus de la pédagogie, c'est du sur-mesure, et ça relève de votre notaire ou de votre avocat fiscaliste. Sur mon studio lyonnais, c'est justement ce recours à un fiscaliste, en 2011, qui m'a évité de reconduire un régime micro-foncier qui me coûtait chaque année plusieurs centaines d'euros d'impôt en trop.
