Un client parisien m'a appelé en mai dernier, furieux contre son notaire. Il vendait un studio meublé qu'il louait depuis 2014, en LMNP au régime réel, sans quasiment jamais payer d'impôt sur ses loyers grâce à l'amortissement. Sa plus-value, calculée à l'ancienne, tournait autour de 15 000 euros. Avec la réintégration des amortissements imposée depuis le 15 février 2025, elle est passée à plus de 60 000 euros. Le notaire n'y était pour rien : il appliquait la loi. Ce que mon client n'avait pas anticipé, c'est que cette réforme s'applique aussi aux amortissements pratiqués avant 2025, une réponse ministérielle du 24 mars 2026 l'a confirmé noir sur blanc. Onze ans d'optimisation fiscale rattrapés d'un coup à la sortie.
Je raconte cette histoire en ouverture parce que le LMNP se vend depuis des années comme un dispositif magique, des loyers quasiment défiscalisés pendant toute la détention. C'était vrai. Ce qui l'était moins, c'est le silence sur ce qui se passait à la revente. Depuis 2025, ce silence est terminé.
Ce que la loi de finances 2025 a changé pour de bon
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 impose, pour toute cession réalisée à partir du 15 février 2025, de réintégrer dans le calcul de la plus-value l'ensemble des amortissements déduits sous le régime réel. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du cumul des amortissements pratiqués, ce qui gonfle mécaniquement la base imposable. Avant cette date, un LMNP au réel bénéficiait d'un double avantage : loyers quasiment défiscalisés pendant la détention, et plus-value calculée comme si ces amortissements n'avaient jamais existé. C'est ce deuxième avantage qui vient de disparaître.
Une précision qui a son importance, et qui a surpris beaucoup de mes clients : cette règle ne concerne que le régime réel. Si vous êtes au micro-BIC, où l'abattement forfaitaire est réputé couvrir l'ensemble des charges y compris un amortissement théorique jamais calculé, votre plus-value continue de se calculer à l'ancienne, sans réintégration. C'est un vrai argument en faveur du micro-BIC pour qui envisage une revente à moyen terme, à mettre en balance avec la perte d'optimisation sur les loyers pendant la détention. Deuxième exception à connaître : les résidences services, étudiantes, seniors, médico-sociales, sont explicitement exclues de cette réforme. Si vous détenez ce type de bien, la règle ne s'applique pas à vous.
Bonne nouvelle relative : les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer sur cette plus-value gonflée. Une exonération totale d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un investissement pensé sur le très long terme, l'impact de la réforme s'amortit avec le temps. Pour une stratégie de revente à 8 ou 10 ans, en revanche, l'addition peut être sévère, et c'est précisément le profil d'investisseur qui doit revoir ses calculs.
Micro-BIC ou régime réel : les seuils 2026 à connaître
Pour la location meublée longue durée, le seuil du micro-BIC est fixé à 77 700 euros de recettes annuelles pour les revenus 2025, et passera à 83 600 euros pour les revenus 2026 à 2028, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà, le régime réel s'applique de plein droit après deux années consécutives de dépassement.
Sur la location de tourisme, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a rebattu les cartes de façon brutale. Un meublé de tourisme non classé voit son seuil micro-BIC chuter à 15 000 euros, avec un abattement ramené à 30 %, contre 77 700 euros et 50 % auparavant. Un meublé classé, lui, conserve le seuil de 77 700 euros et un abattement de 50 %, l'ancien régime à 71 % et 188 700 euros ayant purement disparu. Faire classer son bien en étoiles auprès d'un organisme accrédité par Atout France coûte entre 200 et 400 euros pour cinq ans, et c'est devenu, pour beaucoup de loueurs saisonniers, la différence entre rester au micro-BIC ou basculer de force au réel avec une comptabilité complète à tenir.
Le choix entre micro-BIC et réel n'est jamais universel. Si vos charges réelles, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, amortissement, dépassent l'abattement forfaitaire, le réel reste souvent plus avantageux sur les loyers, malgré la nouvelle donne à la revente. C'est un calcul à refaire bien par bien, pas une règle générale à appliquer les yeux fermés.
Le piège du basculement en LMP
Deux conditions cumulatives font basculer un loueur du statut non professionnel vers le statut professionnel : des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 euros, et ces recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Il suffit qu'une seule condition ne soit pas remplie pour rester en LMNP. C'est un point que je vérifie systématiquement avec mes clients qui envisagent d'accumuler plusieurs biens meublés : le seuil de 23 000 euros s'apprécie sur l'ensemble du foyer fiscal, pas bien par bien, et le passage en LMP entraîne des cotisations sociales nettement plus lourdes que les simples prélèvements sociaux du LMNP.
Ce que le LMNP fait toujours très bien
Une fois ces réserves posées, il faut être honnête : pendant la phase de détention, le régime réel du LMNP reste l'un des outils les plus efficaces pour réduire l'imposition sur des loyers. En comparaison, un revenu foncier classique issu d'une location nue est imposé chaque année à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sans possibilité d'amortir le bien. En LMNP au réel, l'amortissement du bien et du mobilier permet fréquemment de ramener le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années, tout en générant un vrai revenu locatif encaissé. Ce n'est pas un artifice comptable, c'est un décalage dans le temps de l'impôt, qui se règle désormais à la revente au lieu de s'effacer purement et simplement.
Vu de Floride : les Américains connaissent ça depuis toujours
Ce qui m'a frappée en découvrant cette réforme, c'est qu'elle importe en France un mécanisme que les Américains pratiquent depuis des décennies sur leurs biens locatifs. Aux États-Unis, la depreciation recapture existe de longue date : tout amortissement déduit pendant la détention d'un bien locatif est réintégré à la revente, et taxé spécifiquement à un taux pouvant atteindre 25 %, distinct du taux appliqué au reste de la plus-value. Sur mon condo de Brickell, je sais depuis le premier jour que chaque dollar d'amortissement que je déduis aujourd'hui, je le retrouverai à la vente. La France vient de faire le même choix, avec quinze ans de retard, mais en l'appliquant rétroactivement aux amortissements déjà pratiqués, ce que le système américain, à ma connaissance, ne fait jamais sur des règles déjà en vigueur au moment de l'achat. C'est cette rétroactivité de fait, confirmée par la réponse ministérielle de mars 2026, qui a le plus surpris mes clients, plus que le principe lui-même.
Ce que je vérifie avant même de parler d'amortissement à un client
D'abord l'horizon de détention réel envisagé, parce que l'impact de la réforme s'inverse presque complètement entre une revente à 8 ans et une conservation à 25 ans. Ensuite le type de bien, résidence services ou logement classique, parce que l'exception change tout. Enfin, le calcul comparatif chiffré entre micro-BIC et réel sur les charges réelles du bien précis, jamais une règle générale appliquée sans les factures sous les yeux.
Je ne suis pas conseillère en investissement financier réglementée, et le choix entre garder un bien en LMNP au réel ou basculer au micro-BIC dépend de votre situation fiscale globale, votre TMI, votre patrimoine, votre horizon. C'est une question à poser à un expert-comptable spécialisé en location meublée, ou à un avocat fiscaliste si le montage touche à une transmission. Sur ce point précis, je vous le dis franchement : je ne trancherai jamais à votre place.
Mon client parisien a fini par vendre quand même, l'été dernier, avec ses 60 000 euros de plus-value recalculée. Il envisage aujourd'hui de garder son deuxième bien LMNP jusqu'à ses 22 ans de détention, pour effacer entièrement l'impôt sur le revenu au moment venu. Ce n'était pas son plan initial. C'est devenu le bon, une fois la réforme digérée.
