C'était en 2019. J'avais une offre prête pour un T3 à Villeurbanne, DPE F, jolie hauteur sous plafond, petit prix au mètre carré. J'ai retiré mon offre le lendemain de la visite du diagnostiqueur. Pas par excès de prudence : j'avais fait le calcul des travaux, plus de 35 000 euros pour remonter le bien à un niveau louable dans la durée, et le prix ne les intégrait pas du tout. Six ans plus tard, ce F serait devenu un G au sens de la loi, tout simplement interdit à la location. J'ai eu de la chance de comprendre ça tôt. Beaucoup de propriétaires le découvrent aujourd'hui, au pire moment : au moment de relouer.
C'est tout l'enjeu de ce qu'on appelle l'immobilier durable. Ce n'est plus une posture verte réservée à quelques opérations vitrines. C'est devenu un facteur de prix, de liquidité et, pour certains biens, de légalité pure et simple.
Ce que la loi Climat a déjà changé, et ce qui arrive
Commençons par le risque, parce que c'est lui qui doit guider une décision d'achat ou de conservation d'un bien, pas l'inverse.
Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au diagnostic de performance énergétique est interdit à la location en France métropolitaine, pour tout nouveau bail ou renouvellement. Ça concerne environ 600 000 logements du parc locatif privé. L'échéance suivante tombe le 1er janvier 2028 pour les F, puis le 1er janvier 2034 pour les E. En outre-mer, le calendrier est décalé de trois ans environ, G en 2028, F en 2031, compte tenu d'un parc plus jeune mais d'une filière de rénovation moins structurée.
Une nuance que peu de gens saisissent bien : l'interdiction ne frappe pas le bail en cours. Elle s'applique au renouvellement ou à la reconduction tacite. Un locataire installé depuis 2022 dans un G peut y rester jusqu'au terme de son contrat. Mais le jour où il part, le propriétaire ne peut plus relouer sans avoir amélioré la classe énergétique. C'est là que la plupart des propriétaires que j'accompagne se font surprendre : ils pensent avoir du temps, alors qu'ils n'ont que jusqu'au départ du locataire actuel.
Autre point à ne pas négliger : depuis le 24 août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, y compris au renouvellement du bail. Un bien mal classé, c'est donc un loyer gelé en plus d'une échéance d'interdiction qui se rapproche.
Sur la vente, la contrainte est différente mais réelle : depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G. Ce document, plus complet qu'un simple DPE, propose un parcours de travaux chiffré et doit être remis à l'acheteur avant les visites. Autrement dit, l'acheteur sait, avant même de signer un compromis, combien lui coûtera la remise à niveau. Ça change complètement le rapport de force en négociation.
RE2020 : ce qui a vraiment changé dans le neuf
Pour le bâti neuf, la RE2020 a remplacé la RT2012, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 pour les maisons individuelles et le 1er juillet 2022 pour le collectif. La vraie rupture, ce n'est pas la performance énergétique seule, la RT2012 s'en occupait déjà. C'est l'ajout d'une exigence sur le bilan carbone du bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie, de la construction à la démolition, et d'un indicateur de confort d'été qui oblige les concepteurs à anticiper les vagues de chaleur plutôt que le seul chauffage hivernal.
Les seuils se durcissent par paliers, un bâtiment livré en 2025 doit répondre à des exigences plus strictes qu'un bâtiment livré en 2022. Concrètement, pour un acheteur dans le neuf, ça veut dire que deux programmes voisins, l'un livré en 2023 et l'autre en 2026, ne partent pas des mêmes bases, même s'ils affichent tous deux « RE2020 » sur la plaquette commerciale. Je regarde toujours la date de dépôt du permis de construire avant de comparer deux programmes entre eux.
Côté labels volontaires qui vont au-delà du réglementaire : Effinergie, avec plus de 945 000 logements neufs labellisés dont environ 60 000 au niveau renforcé Effinergie+, ou HQE, qui couvre plus de 14,5 millions de mètres carrés dans le tertiaire. Ce sont des indicateurs utiles, mais un label n'est jamais une garantie de valeur, seul le marché tranche ça au moment de la revente.
La prime verte, avec des vrais chiffres
Ici, je passe aux avantages, une fois les contraintes posées. Les notaires de France, sur des données de Nouvelle-Aquitaine, montrent qu'un logement classé B se vend entre 11 et 14 % plus cher qu'un logement classé D aux caractéristiques comparables. À l'inverse, un logement classé F subit une décote d'environ 18 % par rapport au même bien classé D. L'écart n'est pas anecdotique, il représente souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien lyonnais ou parisien de taille moyenne.
Ce n'est pas qu'une question de prix affiché. La contraction de l'offre locative jour un rôle direct : entre octobre 2023 et octobre 2024, l'offre locative a reculé de 9 %, en bonne partie parce que des propriétaires retirent leurs passoires thermiques du marché plutôt que de les rénover. Moins d'offre sur les biens bien classés, plus de tension, donc plus de valeur pour ceux qui sont conformes.
Je ne vous dirai jamais qu'investir dans un bien vert garantit un rendement supérieur. Ce n'est pas vrai en toutes circonstances, et je ne suis pas conseillère en investissement financier réglementée, je ne peux ni ne veux vous dire où placer votre argent. Ce que les chiffres montrent, c'est un écart de valorisation documenté et récurrent d'une étude à l'autre. Ce n'est pas rien, mais ce n'est pas une promesse.
Vu de Floride : LEED, assurance et la valeur verte à l'américaine
Ce qui me frappe, quand je regarde mes deux marchés côte à côte, c'est que les logiques se ressemblent mais les leviers diffèrent. Aux États-Unis, la certification de référence côté tertiaire et grands programmes résidentiels, c'est LEED, largement utilisée pour les sièges sociaux et les grands ensembles. Mais pour un acheteur particulier à Miami, la vraie variable durable n'est pas le label sur la plaquette, c'est l'assurance.
Un condo en zone à risque ouragan avec toiture récente, fenêtres à impact et système électrique aux normes paie une prime d'assurance sensiblement plus basse qu'un bien équivalent avec une toiture vieillissante. J'ai vu l'écart dépasser 2 000 dollars par an sur des biens comparables à Brickell. Ce n'est pas un chiffre national officiel, c'est ce que j'ai constaté sur mes propres dossiers et ceux de clients que j'accompagne, et ça varie énormément selon l'assureur et la zone. Mais la logique est la même qu'en France : la performance du bâti se traduit directement en euros ou en dollars, simplement le canal n'est pas le même. Chez nous, c'est le DPE et la valeur de revente. Là-bas, c'est la prime d'assurance et parfois la possibilité même d'être assuré.
Ce que je regarde avant de considérer un bien comme réellement durable
Trois choses, dans cet ordre. D'abord la classe énergétique réelle et sa date de calcul, un DPE d'avant 2021 se calculait sur les factures et non sur les caractéristiques techniques du bâtiment, il est donc peu fiable. Ensuite, pour tout bien F ou G, le montant chiffré des travaux nécessaires, pas une estimation à la louche mais le chiffrage de l'audit énergétique. Enfin, l'exposition aux risques climatiques du terrain lui-même, en particulier le retrait-gonflement des argiles, qui touche environ 48 % du territoire français et qui n'apparaît sur aucune plaquette commerciale.
Pour une situation fiscale ou patrimoniale personnelle, déficit foncier sur des travaux de rénovation énergétique, montage en LLC pour un bien américain, arbitrage entre vendre un F maintenant ou financer sa rénovation, je vous renvoie systématiquement vers votre notaire ou votre avocat fiscaliste. C'est leur métier, pas le mien, et sur ce point précis je préfère vous dire que je ne sais pas plutôt que de vous donner une réponse générique qui ne collerait pas à votre cas.
Mon appartement lyonnais est classé C aujourd'hui. Je sais déjà qu'il me faudra probablement investir dans l'isolation des combles d'ici cinq à sept ans si je veux garder une marge avant que la réglementation ne resserre encore l'étau sur les classes intermédiaires. Ce n'est pas une urgence. Mais c'est déjà sur mon calendrier.
