En 2019, j'avais une offre prête pour un T3 à Villeurbanne. DPE F, jolie hauteur sous plafond, prix au mètre carré qui semblait intéressant. J'ai retiré mon offre le lendemain de la visite du diagnostiqueur.
Pas par excès de prudence. Par calcul. Plus de 35 000 euros de travaux pour remettre ce bien à un niveau louable dans la durée, et le prix affiché ne les intégrait pas du tout. Six ans plus tard, ce F serait devenu un G au sens de la loi. Interdit à la location, point final. Mon ancien métier de juriste fiscaliste m'a appris ce réflexe : lire le texte avant de signer, pas après. Beaucoup de propriétaires découvrent cette mécanique aujourd'hui, au pire moment possible, celui où ils veulent relouer.
C'est tout l'enjeu de ce qu'on appelle l'immobilier durable. Ce n'est plus une posture verte réservée à quelques opérations vitrines. C'est devenu un facteur de prix, de liquidité, et pour certains biens, de légalité pure et simple.
Ce que la loi Climat a déjà changé, et ce qui arrive
Je commence par le risque, parce que c'est lui qui doit guider une décision d'achat ou de conservation, pas l'inverse.
Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au diagnostic de performance énergétique est interdit à la location en France métropolitaine, pour tout nouveau bail ou renouvellement. Environ 600 000 logements du parc locatif privé sont concernés par cette échéance. Ce qu'on oublie souvent : les G les plus énergivores, au-delà de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an, les « G+ », sont interdits depuis le 1er janvier 2023 déjà. La suite du calendrier est connue : classe F interdite au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034. En outre-mer, le calendrier est décalé d'environ trois ans, G en 2028, F en 2031, la classe E n'étant pas encore fixée.
Une nuance que peu de lecteurs saisissent bien : l'interdiction ne casse pas un bail en cours. Elle s'applique à la remise en location, au renouvellement ou à la reconduction tacite. Un locataire installé depuis 2022 dans un G peut y rester jusqu'au terme de son contrat. Mais le jour où il part, vous ne pouvez plus relouer sans avoir amélioré la classe énergétique. C'est précisément là que la plupart des propriétaires que j'accompagne se font surprendre : ils pensent avoir du temps, alors qu'ils n'ont que jusqu'au départ du locataire actuel.
Autre point à ne pas négliger : depuis le 24 août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, y compris au renouvellement. Un bien mal classé, c'est donc un loyer gelé en plus d'une échéance qui se rapproche.
Sur la vente, la contrainte est différente mais tout aussi réelle : un audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023 pour toute vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G, et depuis janvier 2025 pour les biens classés E. Ce document, plus complet qu'un simple DPE, chiffre un parcours de travaux et doit être remis à l'acheteur avant les visites. L'acheteur sait donc, avant même le compromis, combien lui coûtera la remise à niveau. Ça change complètement le rapport de force en négociation.
Un dernier point, récent, que je n'ai vu mentionné nulle part au moment de rédiger ces lignes, et qui mérite votre vigilance si vous achetez en 2026 : le facteur de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Résultat mécanique, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent du statut de passoire sans qu'un seul artisan n'ait posé le pied chez eux. Si un vendeur vous présente un bien « reclassé de F à E » cette année, demandez-lui de quand date le DPE. Un reclassement de calcul ne change ni l'isolation ni la facture réelle du locataire. Ne payez jamais une prime de rénovation pour un simple effet de coefficient.
RE2020 : ce qui a vraiment changé dans le neuf
Pour le bâti neuf, la RE2020 a remplacé la RT2012, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 pour les maisons individuelles et le 1er juillet 2022 pour le collectif. La vraie rupture n'est pas la performance énergétique seule, la RT2012 s'en occupait déjà correctement. C'est l'ajout d'une exigence sur le bilan carbone du bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie, de la construction à la démolition, et d'un indicateur de confort d'été qui oblige les concepteurs à anticiper les vagues de chaleur plutôt que le seul chauffage hivernal.
Les seuils se durcissent par paliers. Un bâtiment livré en 2025 doit répondre à des exigences plus strictes qu'un bâtiment livré en 2022. Concrètement, pour un acheteur dans le neuf, ça veut dire que deux programmes voisins, l'un livré en 2023 et l'autre en 2026, ne partent pas des mêmes bases, même si les deux plaquettes commerciales affichent « RE2020 ». Je regarde toujours la date de dépôt du permis de construire avant de comparer deux programmes entre eux. C'est un réflexe de juriste, mais il vous évitera bien des déceptions.
Côté labels volontaires, qui vont au-delà du réglementaire : Effinergie revendique plus de 945 000 logements neufs labellisés, dont environ 60 000 au niveau renforcé Effinergie+. HQE couvre plus de 14,5 millions de mètres carrés dans le tertiaire. Ce sont des indicateurs utiles pour comparer deux dossiers. Ce ne sont jamais une garantie de valeur. Seul le marché tranche ça, au moment de la revente.
La prime verte, avec des vrais chiffres
Passons aux avantages, maintenant que les contraintes sont posées. Les notaires de France, sur des données de Nouvelle-Aquitaine, montrent qu'un logement classé B se vend entre 11 et 14 % plus cher qu'un logement classé D aux caractéristiques comparables. À l'inverse, un logement classé F subit une décote d'environ 18 % par rapport au même bien classé D. Sur un appartement lyonnais ou parisien de taille moyenne, cet écart représente souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros. Ce n'est pas un détail de tableau Excel.
Ce n'est pas qu'une question de prix affiché. La contraction de l'offre locative joue un rôle direct : entre octobre 2023 et octobre 2024, l'offre locative a reculé de 9 %, en bonne partie parce que des propriétaires retirent leurs passoires thermiques du marché plutôt que de les rénover. Moins d'offre sur les biens bien classés, plus de tension, donc plus de valeur pour ceux qui sont conformes.
Je ne vous dirai jamais qu'investir dans un bien vert garantit un rendement supérieur. Ce n'est pas vrai en toutes circonstances, et je ne suis pas conseillère en investissement financier réglementée : je ne peux ni ne veux vous dire où placer votre argent. Ce que les chiffres montrent, c'est un écart de valorisation documenté et récurrent, d'une étude à l'autre. Ce n'est pas rien. Ce n'est pas une promesse non plus, et tout placement immobilier comporte un risque de perte en capital, quelle que soit sa lettre au DPE.
Vu de Floride : LEED, assurance et la valeur verte à l'américaine
Ce qui me frappe, quand je regarde mes deux marchés côte à côte, c'est que les logiques se ressemblent mais les leviers diffèrent complètement. Aux États-Unis, la certification de référence côté tertiaire et grands programmes résidentiels, c'est LEED, largement utilisée pour les sièges sociaux et les grands ensembles. Mais pour un acheteur particulier à Miami, la vraie variable durable n'est pas le label sur la plaquette. C'est l'assurance.
Un condo en zone à risque ouragan, avec toiture récente, fenêtres à impact et système électrique aux normes, paie une prime d'assurance sensiblement plus basse qu'un bien équivalent avec une toiture vieillissante. J'ai vu l'écart dépasser 2 000 dollars par an sur des biens comparables à Brickell, là où j'ai acheté mon premier condo en 2016. Ce n'est pas un chiffre national officiel, c'est ce que j'ai constaté sur mes propres dossiers et ceux de clients que j'accompagne, et ça varie énormément selon l'assureur et la zone. J'ai appris ça à mes dépens : mes HOA fees, ces charges de copropriété américaines, avaient été largement sous-estimées au moment de l'achat, et une partie de la facture tenait justement à l'état du bâti. Ça m'a coûté. Ça m'a appris à poser les bonnes questions avant de signer, des deux côtés de l'Atlantique.
La logique reste la même qu'en France : la performance du bâti se traduit directement en euros ou en dollars, simplement le canal n'est pas identique. Chez nous, c'est le DPE et la valeur de revente. Là-bas, c'est la prime d'assurance, et parfois la possibilité même d'être assuré.
Ce que je regarde avant de considérer un bien comme réellement durable
Trois choses, toujours dans cet ordre. D'abord la classe énergétique réelle et sa date de calcul : un DPE d'avant 2021 se calculait sur les factures et non sur les caractéristiques techniques du bâtiment, il est donc peu fiable, et un DPE d'avant 2026 mérite d'être recroisé avec le nouveau facteur électrique dont je parlais plus haut. Ensuite, pour tout bien F ou G, le montant chiffré des travaux nécessaires, pas une estimation à la louche mais le chiffrage de l'audit énergétique. Enfin, l'exposition aux risques climatiques du terrain lui-même, en particulier le retrait-gonflement des argiles, qui touche environ 48 % du territoire français et qui n'apparaît sur aucune plaquette commerciale.
Pour une situation fiscale ou patrimoniale personnelle, déficit foncier sur des travaux de rénovation énergétique, montage en LLC pour un bien américain, arbitrage entre vendre un F maintenant ou financer sa rénovation, je vous renvoie systématiquement vers votre notaire ou votre avocat fiscaliste. C'est leur métier, pas le mien, et sur ce type de dossier je préfère vous dire que je ne sais pas plutôt que vous donner une réponse générique qui ne collerait pas à votre cas.
Mon appartement lyonnais est classé C aujourd'hui. Je sais déjà qu'il me faudra probablement isoler les combles d'ici cinq à sept ans si je veux garder une marge avant que la réglementation ne resserre encore l'étau sur les classes intermédiaires. Ce n'est pas une urgence. Mais depuis le 1er janvier de cette année, c'est déjà sur mon calendrier, chiffré, avec un devis provisoire de 8 000 euros que je révise chaque printemps.
