Une cliente m'a montré en mars son tableau de bord Homunity. Un projet de promotion à Montpellier, 9,5 % annoncés, échéance initiale à 18 mois. Il en est à 19 mois de retard, sans procédure collective ouverte mais sans date de remboursement non plus. Elle continue de percevoir les intérêts sur le papier, la plateforme le confirme, mais elle ne reverra son capital que quand le promoteur aura vendu les derniers lots. Personne ne sait quand.
Ce n'est pas un cas isolé en 2025. Selon le baromètre Forvis Mazars et France FinTech, entre 25 et 30 % des projets de crowdfunding immobilier accusaient fin 2025 un retard de plus de six mois, contre 15 à 20 % un an plus tôt. Vingt à vingt-cinq pour cent étaient passés en procédure collective. Le baromètre résume la situation d'une phrase qui mérite d'être citée : un projet sur deux présente aujourd'hui des difficultés significatives. C'est le point de départ qu'il faut avoir en tête avant de comparer ce placement à une SCPI, ce n'est pas un détail statistique, c'est la situation du marché aujourd'hui.
Le crowdfunding, un pari sur un seul projet
La mécanique du crowdfunding immobilier est simple à comprendre, c'est justement ce qui le rend séduisant : vous prêtez à un promoteur ou un marchand de biens pour financer une opération précise, sur une durée courte, 12 à 36 mois en général, contre un taux fixé à l'avance, entre 8 et 12 % bruts selon les plateformes. Le rendement brut moyen du secteur ressort à 11,0 % en 2025, en hausse depuis plusieurs années, 10,6 % en 2024, 10,3 % en 2023.
Ce chiffre monte, et c'est justement le signal à lire avec méfiance. Un rendement affiché qui grimpe pendant que le taux de retard grimpe aussi n'est pas une coïncidence : les plateformes doivent proposer des taux plus élevés pour continuer à collecter dans un contexte où la confiance s'est effritée. Deux acteurs historiques, Koregraf et WeShareBonds, ont cessé leurs activités en 2025. Le baromètre ne publie même plus de chiffre agrégé sur les pertes définitives cette année, expliquant que leur estimation dépend trop des garanties mises en œuvre et des décisions judiciaires en cours. Pour 2024, ce taux de pertes définitives était estimé entre 4 et 6 % des projets. Ce n'est pas un risque théorique, c'est un risque déjà matérialisé sur une partie du marché.
Le point que je répète à tous mes clients qui me montrent un projet à 10 ou 11 % : sur une opération affichée à 18 mois, comptez systématiquement six à douze mois de retard supplémentaires possibles. Et n'investissez que des sommes dont vous n'aurez pas besoin avant deux à trois ans, même sur un projet annoncé à 18 mois. C'est un placement totalement illiquide pendant toute sa durée, aucune revente anticipée n'est possible, contrairement à une part de SCPI à capital variable qu'on peut, en théorie, cerder avant terme.
La SCPI, un pari sur un portefeuille
La différence de nature avec une SCPI, sur laquelle j'écris régulièrement, tient justement à la mutualisation. Une SCPI détient des dizaines, parfois des centaines d'immeubles, loués à des centaines de locataires différents. Le taux de distribution moyen du marché ressort à 4,91 % en 2025, nettement en dessous des 11 % du crowdfunding, mais l'échec d'un seul actif ou d'un seul locataire ne fait pas s'effondrer tout le placement. Le crowdfunding, à l'inverse, expose la totalité de votre mise sur un projet unique, un promoteur unique, une conjoncture locale unique. Si ce promoteur fait faillite, vous n'avez pas quatre-vingt-dix-neuf autres immeubles pour amortir le choc.
Ce n'est donc pas vraiment un choix entre deux versions d'un même produit, c'est un choix entre deux profils de risque fondamentalement différents. La SCPI reste, elle aussi, un placement à capital non garanti, le prix de part moyen a reculé de 3,45 % en 2025 sur l'ensemble du marché. Mais l'ampleur du risque et sa nature ne sont pas comparables.
La fiscalité, souvent oubliée dans le calcul
Sur le crowdfunding, les intérêts perçus sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique, la flat tax à 30 %, sauf option pour le barème progressif si elle est plus favorable à votre situation. Sur un rendement affiché à 9 %, le rendement net tombe mécaniquement autour de 6,3 %. Sur une SCPI classique, les revenus distribués relèvent des revenus fonciers, 17,2 % de prélèvements sociaux plus votre tranche marginale d'imposition, ce qui peut descendre le rendement net bien plus bas pour un contribuable fortement imposé, sous les 2,5 % net pour une TMI à 41 % sur un taux de distribution à 4,91 % brut. Sur ce point précis, la fiscalité plus légère du crowdfunding compense en partie l'écart de rendement brut affiché, mais ne compense évidemment pas le risque de perte totale du capital en cas de défaut, ce que la flat tax ne protège en rien.
Ce que l'agrément AMF garantit, et ce qu'il ne garantit pas
Depuis novembre 2023, toutes les plateformes de crowdfunding immobilier doivent être agréées PSFP, prestataire de services de financement participatif, par l'AMF. C'est une vraie avancée en matière de transparence et de sélection des projets. Mais je le dis clairement à mes clients : cet agrément ne garantit ni le rendement, ni la protection contre la perte en capital, ni la solvabilité du promoteur. Il encadre la plateforme, pas le projet qu'elle finance. Le médiateur de l'AMF a d'ailleurs constaté en 2024 un triplement des saisines d'investisseurs liées au crowdfunding immobilier, portant souvent sur la complexité des opérations et sur le conseil reçu au moment de la souscription.
Vu de Floride : le hard money lending, même logique, mêmes pièges
L'équivalent américain le plus proche, c'est le hard money lending, ces prêts à court terme consentis par des particuliers ou des fonds privés à des promoteurs ou des flippers immobiliers, à des taux souvent situés entre 10 et 14 % annuels. La logique de risque est identique : vous prêtez sur un projet précis, sans mutualisation, avec le même risque de retard de chantier ou de défaillance de l'emprunteur. La différence tient surtout au cadre juridique de la garantie : aux États-Unis, ces prêts sont fréquemment adossés à un premier rang hypothécaire clair sur le titre de propriété, ce qui donne au prêteur un rang de priorité assez lisible en cas de défaut. En France, la réalité que montrent les faillites récentes de plateformes comme Wiseed ou Koregraf, c'est que les garanties mises en place profitent d'abord à la banque du promoteur, l'investisseur en crowdfunding se retrouvant souvent en dernier rang pour récupérer quoi que ce soit. C'est une nuance de structuration juridique que je trouve trop peu mise en avant dans les plaquettes commerciales des plateformes françaises.
Ce que je regarde avant de considérer l'un ou l'autre
Pour le crowdfunding, je vérifie systématiquement le rang de la garantie, hypothécaire de premier rang ou simple caution, le taux de défaut historique publié par la plateforme elle-même, projet par projet plutôt que le chiffre marketing global, et surtout la durée de collecte du projet avant de m'y intéresser. Un projet qui se remplit en 20 jours en 2025, contre 6 jours en 2024, signale une sélectivité accrue des investisseurs, c'est plutôt bon signe sur l'attractivité relative du dossier.
Pour la SCPI, je regarde la performance globale annuelle sur cinq ans, pas le seul taux de distribution d'une année.
Je ne suis pas conseillère en investissement financier réglementée, et je ne vous dirai jamais de mettre votre argent sur l'un plutôt que l'autre, ni dans quelle proportion. Ce que je peux affirmer, avec le vécu de ma cliente montpelliéraine toujours en attente de ses 5 000 euros, c'est qu'un rendement affiché à deux chiffres sur un projet unique n'est jamais gratuit. Sur ce que vous devez faire de vos économies concrètement, la question mérite un rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine, pas une simple lecture d'article.
Ma cliente, elle, a fini par recevoir un courrier de la plateforme en avril : le promoteur a trouvé un acquéreur pour les six derniers lots. Remboursement annoncé pour septembre. Elle attend toujours la date exacte.
