L'an dernier, un couple d'expatriés que j'accompagne à Miami a failli se faire requalifier en marchand de biens. Trois appartements achetés en cinq ans en France, rénovés, revendus. Aucune société, aucune TVA déclarée. Ils pensaient faire de l'investissement locatif classique. L'administration, elle, a vu une activité habituelle d'achat-revente avec intention spéculative, et le redressement envisagé portait sur plusieurs exercices. Ça s'est réglé. Mais ça leur a coûté un avocat fiscaliste et six mois de sommeil.
Je commence par cette histoire parce que c'est le vrai risque du statut : on ne le choisit pas toujours. On y tombe. Et une fois dedans, la fiscalité change du tout au tout.
Qui est vraiment marchand de biens, au sens du fisc ?
Ce n'est pas forcément une société. Ça peut être une personne physique en nom propre, une société civile, une SAS, une SASU. Le statut ne se lit pas dans les statuts juridiques. Il se lit dans deux critères que l'administration croise systématiquement :
- L'intention spéculative : vous avez acheté pour revendre avec profit, pas pour habiter ou louer durablement. Le fisc l'apprécie au moment de l'achat, pas au moment de la revente.
- Le caractère habituel : la fréquence, le nombre et le volume des opérations. Il n'existe aucun seuil chiffré. Une seule opération peut suffire, un immeuble découpé en lots pour être revendu à la pièce, par exemple.
C'est là que la plupart des gens se plantent. Ils croient qu'il faut « être déclaré » marchand de biens pour l'être fiscalement. Faux. Si les deux critères sont réunis, l'administration requalifie a posteriori, avec rappel d'impôt et pénalités. C'est exactement ce qui a failli arriver à mon couple de Miami.
Comment sont imposés les bénéfices : oubliez la plus-value des particuliers ?
Première chose à corriger, je vois cette confusion partout : les bénéfices d'un marchand de biens ne relèvent pas du régime des plus-values immobilières des particuliers. Pas de taux forfaitaire, pas d'abattement pour durée de détention, pas d'exonération après 22 ou 30 ans. Rien de tout ça.
Vos profits sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le calcul reste simple dans son principe : prix de vente, moins prix d'achat, moins frais d'acquisition, moins coût réel des travaux. Le bien reste en stock tant qu'il n'est pas vendu, aucune imposition avant la cession. C'est au moment de la revente que tout se joue.
Deux chemins ensuite, selon votre structure :
- Impôt sur le revenu (IR), régime par défaut pour une entreprise individuelle ou une EURL : le bénéfice s'ajoute à vos autres revenus, barème progressif jusqu'à 45 % sur les tranches hautes. Ajoutez les charges sociales de l'indépendant, autour de 45 % du bénéfice pour un EI ou une EURL. Sur une opération à forte marge, la note grimpe vite.
- Impôt sur les sociétés (IS), régime par défaut pour une SAS ou une SASU : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà, sous réserve que le capital soit entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. La fiscalité de l'entreprise et celle du dirigeant sont séparées, ce qui laisse plus de marge d'optimisation, notamment sur le pilotage de la rémunération.
Je ne vous dirai pas quelle structure choisir. Ce serait un conseil personnalisé, ce n'est pas mon rôle. Ce que je peux vous dire, c'est que ce choix se fait avant l'achat, pas après. Un expert-comptable qui connaît le marchand de biens vous chiffre les deux scénarios en une heure. N'achetez pas sans ça.
La TVA : marge ou prix total, une erreur qui coûte cher
Voilà le point le plus technique, et celui où j'ai vu le plus de redressements chez des clients ou des relations. La règle dépend de l'âge du bien et de l'ampleur des travaux :
- Bien achevé depuis plus de cinq ans, revendu sans rénovation lourde : la vente est en principe exonérée de TVA. En échange, vous ne récupérez pas la TVA payée sur les travaux légers.
- Bien acquis sans droit à déduction de TVA (typiquement acheté à un particulier) et revendu sans le transformer en bien neuf : vous pouvez opter pour la TVA sur marge, calculée uniquement sur la différence entre prix d'achat et prix de vente, au taux de 20 %. Sur une marge de 50 000 €, la TVA due est de 10 000 €, contre 40 000 € si elle portait sur un prix de vente de 200 000 €. L'écart parle de lui-même.
- Rénovation lourde (structure, façades, ou au moins deux tiers du second œuvre refaits) : le bien est assimilé à un immeuble neuf, la TVA à 20 % s'applique sur le prix de vente total, mais vous récupérez alors l'intégralité de la TVA payée sur les travaux.
Une confusion entre ces deux régimes ne se règle pas à l'amiable. Le rappel se calcule sur l'intégralité du prix de vente, pas sur la marge, intérêts de retard compris. Gardez chaque facture, chaque descriptif de travaux. C'est votre seule protection en cas de contrôle, et c'est souvent la seule chose qui a sauvé mes clients quand l'inspecteur venait vérifier deux ans après la vente.
L'avantage réel : des droits de mutation allégés, sous condition stricte
Sur l'achat, en revanche, il y a un vrai avantage. Engagez-vous, dans l'acte lui-même, à revendre le bien dans un délai de cinq ans, et les droits d'enregistrement tombent à 0,715 % du prix d'acquisition, contre 5,80 % environ pour un acquéreur classique dans la majorité des départements, un peu plus en Île-de-France. C'est l'article 1115 du code général des impôts. Sur un bien à 300 000 €, l'écart dépasse 15 000 €.
Attention à la contrepartie. Si la revente n'a pas lieu dans les cinq ans, vous réglez les droits non perçus, majorés d'intérêts de retard, parfois d'une pénalité de 10 %. La Cour de cassation l'a encore rappelé fin 2024 : le rappel joue de façon rétroactive, délai dépassé ou pas. J'ai vu ce délai jouer contre des porteurs de projet qui avaient sous-estimé le temps de rénovation ou la lenteur d'un marché local. Cinq ans, ça paraît large au moment de signer. Ça l'est beaucoup moins quand le chantier dérape.
Pas d'exonération miracle sur la taxe foncière
Je le dis parce que je le lis encore trop souvent ailleurs : le marchand de biens ne bénéficie d'aucune exonération de taxe foncière du simple fait de son statut. Tant qu'il est propriétaire, il la paie, comme n'importe quel propriétaire, selon la valeur locative cadastrale et les taux votés par la collectivité. La seule vraie zone d'optimisation, c'est la durée de détention : plus le bien reste court en stock, moins vous cumulez de taxe foncière avant la revente. Ce n'est pas un cadeau fiscal. C'est une question de rythme d'exécution.
Déclarer ses revenus : les bons formulaires
Un marchand de biens relève des BIC, pas des BNC, et le régime micro-BIC lui est fermé, quel que soit le chiffre d'affaires. C'est le régime réel, obligatoirement, avec comptabilité complète, bilan et compte de résultat. Concrètement, vous déposez :
- la déclaration de résultats BIC, formulaire n° 2031, avec les tableaux annexes de votre régime, réel simplifié ou réel normal ;
- vos déclarations de TVA périodiques, mensuelles ou trimestrielles selon votre régime ;
- le report du résultat sur votre déclaration de revenus personnelle, formulaire 2042, si vous êtes à l'IR.
Ne cherchez pas de raccourci de ce côté. Il n'existe pas.
Et côté américain, pour ceux qui, comme moi, ont un pied des deux côtés
Je fais souvent le parallèle avec mes clients qui « flippent » des maisons en Floride. Là-bas non plus, il n'y a pas de régime de plus-value avantageux pour ce type d'activité : les gains sont taxés comme un revenu ordinaire, pas comme un capital gain à long terme, dès lors que l'intention de revente rapide est caractérisée. La logique de fond se ressemble. Le fisc, français ou américain, regarde l'intention et la fréquence, pas l'étiquette que vous vous donnez. La structuration en LLC change la donne sur la responsabilité, beaucoup moins sur l'impôt lui-même.
J'ai appris ça à mes dépens sur mon premier condo à Brickell, en 2016. Pas sur un flip, mais sur des HOA fees largement sous-estimées à l'achat, un budget qui a explosé après coup. Rien à voir avec le marchand de biens sur le papier, mais le principe est le même : ce qu'on ne vérifie pas avant de signer, on le paie après, avec des intérêts.
Si vous envisagez de l'achat-revente, même occasionnel, faites qualifier votre opération avant de signer, pas après. Un avocat fiscaliste ou un expert-comptable spécialisé vous dira en une consultation si vous basculez dans le régime du marchand de biens, et quelle structure limite la casse. Je ne suis pas conseillère en investissement financier réglementée, je ne peux pas vous dire ce qu'il faut faire de votre argent ni vous garantir un rendement : sur ce type d'opération, comme sur toute activité commerciale, il existe un vrai risque de perte, et personne ne peut vous promettre le contraire. Quand une question touche votre situation personnelle, je vous le dis franchement, puis je vous renvoie vers le bon professionnel. C'est son métier, pas le mien.
Sur ce sujet précis, celui de la fiscalité de l'achat-revente, j'avais aussi détaillé les mécanismes d'une vente longue, utile si votre opération s'étale dans le temps.
