Si vous croyez bien connaître le marché immobilier de Miami ou si vous avez quitté la ville depuis 6 mois, il va vous falloir remettre à plat toutes vos certitudes sur le fonctionnement des achat d’appartements et de villas à Miami.

Tout n’a pas complètement changé, mais les acheteurs, les vendeurs, les agents immobiliers et les économistes doivent tous revoir leur idées sur l’immobilier à Miami suite à la pandémie du Covid.

Cela est vrai pour l’immobilier mais aussi pour la “société” dans son ensemble qui a considérablement été secouée avec l’épidémie du Covid et qui nous demande plus de flexibilité dans nos jugements.

Un exemple à part, prenez le baseball, un sport sérieux qui change si lentement que vous ne le remarquez même pas – jusqu’en 2020. Du coup, la saison est passée de 162 matchs à 60, le nombre de joueurs dans une équipe change plusieurs fois dans le match, …

L’évolution du marché de l’immobilier résidentiel de Miami-Dade est tout aussi surprenante et brutale suite au Covid à Miami. Et voici les dernières tendances sur les achat de Maisons ou appartements sur Miami:

■ Les ventes de maisons dépassent les ventes d’appartements/condos pour la première fois en 18 ans. C’est une evolution tout à fait nouvelle car auparavant les gens voulaient juste avoir un appartement pour le peu d’entretien et pouvoir juste fermer la porte à clés et partir en voyage. (à une époque où les voyages étaient faciles, bien sûr).

■ Les millenials se transforment rapidement du statut de locataire en acheteurs. Ce sont des jeunes gens qui auparavant ne voulaient pas  être liés par la possession d’un bien immobilier et qui préféraient les locations à l’achat.

■ Stimulés par la pandémie, les acheteurs recherchent de nouveaux espaces dans les villas avec un espace pour un bureau, un espace extérieur clos, un endroit pour faire du sport, un espace «salle de classe», une salle de jeux et une vraie cuisine (alors qu’avant les américains se contentaient d’acheter des plats à emporter et cuisinaient peu).

■ Les acheteurs veulent une maison prête à vivre à 100% – ils ne veulent pas rénover (plus difficile en cas de pandémie). Ils ne veulent pas non plus de maisons traditionnelles mais plutôt  contemporaines. Le thème des acheteurs est de trouver des biens emménageables immédiatement et utiles, pas forcément de la beautée estéthique.

■ Les caheteurs sont beaucoup plus regardant sur les extérieurs et les jardins autour des villas. Avant la pandémie, il était courant d’aller s’aérer dans les parcs ou alentours, à present le propriétaire veut aussi avoir son espace jardin personnel.

■ Les millennials sont devenus  le principal groupe d’acheteurs avec 37% du total, les baby-boomers étaient le plus grand groupe de vendeurs avec 43%. Et les millenials sont plus susceptibles que d’autre d’acheter une maison ancienne plutôt que neuve: 91% des achats des millennials appartenaient, contre 85% pour la génération X et 82% pour les baby-boomers.

■ Qu’est-ce qui a change la motivation de la generation des millennials? Les nouveaux facteurs sont le besoin ou le désir d’une nouvelle maison, vivre plus près de la famille et des amis, des maisons à prix abordables, vouloir créer un ménage et avoir une sécurité financière.

■ Les lois fiscales fédérales ont bouleversé l’achat résidentiel. Les populations venant d’États à fiscalité élevée (principalement gérés par le parti Democrat) ont inondé la Floride, l’un des sept États sans impôt sur le revenu. La Californie avec un impôt sur le revenu de 13,3%, New York avec 8,82%, le New Jersey avec 10,75%, le district de Columbia 8,95% et le Connecticut 6,99% ont perdu une partie de leur population au profit de la Floride et du Texas exempt d’impôt. L’année dernière, la Floride gagnait 640 habitants par jour et le Texas 1 006. Ce flux devrait augmenter dans un nouveau monde post-pandémique.

■ Un ralentissement des investisseurs internationaux est dû au Covid et à la fermeture des frontiers et la difficulté de voyager. Un autre facteur independent du Covid est celui du taux de change des monnaies qui a énormémement évolué. On constate une diminution du nombre d’acheteurs internationaux, passant de 42% en 2016 à 25% en 2019, les taux de change rendant les achats de maisons relativement plus chers pour les sud américains.

Dans le detail, les changements de taux de change de juin 2019 à juin 2020 ont rendu les prix immobiliers de Miami 65,7% plus cher pour un Argentin, pour un Brésilien 41,1%, un Chilien 21,2%, un Mexicain 20%, un Colombien 16,5%, un Russe 11,9% et un résident de l’UE 1,2%.

■ Ce changement expliquent que les nouveaux appartements de luxe à Miami se vendent maintenant à seulement 84% de leur prix d’origine. Dans le même temps, les ventes de villas sur Miami ont explosé et il y a plus de ventes de maisons en 2020 qu’il n’y en a eu en 2019 avant le Covid.

■ Il est tout à fait clair que les propriétaires de villas actuels conservent leurs maisons plutôt que de les mettre en vente: “Si les niveaux des stocks continuent de baisser, les prix continueront d’augmenter”.

Avant la pandémie, en février, 1 856 maisons de de plus d’un million de dollars étaient en vente à Miami-Dade; en juin, ce nombre était tombé à 1 642. Encore plus frappant, 4 325 maisons sur Miami de moins de 1 million de dollars étaient à vendre en février; en juin, le nombre était de 3 260. Le nombre de condos à vendre au cours de cette période est resté stable.

■ Plus le prix des maisons est bas, plus les quantité en vente diminue. Au cours des 200 premiers jours de 2020, le nombre de villas à Miami en vente de moins de

300000 $ a diminué de 43,3%, 33,1% de 300000 $ à 999999 $, 19,3% de 1 million $ à 2 millions $, 6,7% de 2 millions $ à 3 millions $, une augmentation de 1,6% de 3 millions de dollars à 5 millions de dollars et une baisse de 4,9% par rapport à 5 millions de dollars.

Chez Club-Investissement Miami, nous nous attendons à voir des volumes croissants de vente de nouveaux biens immobiliers à mesure que nous progressons vers la fin de l’année.

Mais nous parions que ces nouveaux volumes ne seront pas suffisant pour couvrir la demande des acheteurs, en particulier dans les premiers prix où la demande est cruciale.

Ces changements de comportement des acheteurs à Miami concernent l’immobilier résidentiel mais ils sont une pièce importante du puzzle plus general. Attendez-vous à des changements tout aussi importants dans tous le reste de la société. Si vous connaissiez quelqu’un qui a vécu la Grande Dépression, vous saurez à quel point ces changements peuvent être importants.