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Fiscalité Miami

IMMOBILIER MIAMI, FISCALITE FLORIDE

Fiscalité Miami: les étrangers qui décident d’acquérir une résidence secondaire sur le sol américain pensent à tort que leur bien immobilier sera assujetti à la fiscalité de leur pays de résidence (France, Belgique, Suisse, etc…) . En matière immobilière, c’est la loi de situation de l’immeuble qui prévaut. Le bien étant situé sur le territoire américain, c’est la fiscalité américaine qui s’appliquera.

Il est donc important de bien connaître la convention fiscale qui lie les Etats-Unis au pays de résidence fiscale de l’acquéreur. Les implications fiscales peuvent être différentes selon les conventions, notamment lorsque l’on étudie de créer une société qui servira de support à l’acquisition du bien immobilier aux USA. Pour en simplifier la présentation, nous allons étudier et schématiser le traitement fiscal français selon que l’investissement soit mis en location ou qu’il soit revendu.

 

IMPOSITION DES REVENUS LOCATIFS américains

• Les revenus (nets de charges) de la location d’une propriété située aux USA sont imposables aux USA (article 6 de la convention fiscale franco-américaine).

• Les charges supportées dans le cadre de la gestion du bien sont déductibles des loyers bruts : frais d’agence pour la location, travaux courants, ou même frais de déplacement (billet d’avion),  etc.

Amortissement d’une partie du prix d’acquisition.  Une partie du prix de l’acquisition peut être amortie de manière linéaire sur 27,5 ans. Prenons l’exemple d’un investissement locatif de 100 000 $ qui génère 10 000 $ de revenu net. La valeur servant de base pour calculer l’amortissement est égale à la valeur du bâti, soit environ 80 % de la valeur d’achat :

100 000 x 80 % = 80 000 $

80 000 / 27,5 = 2 909 $

10 000 – 2 909 = 7 091 $

• Imposition par  tranche d’imposition. C’est le même principe qu’en France, sauf que les tranches d’imposition américaines sont beaucoup plus favorables aux investisseurs avec beaucoup moins de taxation. . Dans la majorité des cas, les investisseurs sont imposés dans la 1re tranche à 10 %. 

• Ces revenus sont aussi pris en compte en France pour le calcul de l’impôt sur le revenu français ; cependant, la France octroie un crédit d’impôt équivalent à l’impôt sur le revenu français qui aurait été applicable si l’immeuble avait été donné en location en France. En conclusion, c’est un crédit d’impôt « total et fictif » et le revenu locatif américain n’est pas imposé en France. Ce principe s’applique qu’il y ait eu un impôt sur le revenu américain ou pas (article 24(1)(a)(i) de la convention fiscale franco- américaine).

• Le contribuable français concerné calcule le montant des revenus locatifs nets de la propriété américaine selon les règles françaises et en Euros et déclare le montant final dans une déclaration spéciale (formulaire No 2047) puis reporte le montant dans une case spéciale de sa déclaration d’ensemble des revenus (formulaire No 2042 case TK).

• Ce revenu de source américaine, qui n’est pas imposé, est cependant pris en compte pour déterminer le taux d’imposition qui sera appliqué au contribuable au titre de l’année de perception. Cela veut dire que le revenu locatif américain sera additionné aux autres revenus français pour déterminer le taux final d’impôt sur le revenu, mais ce taux ne sera finalement appliqué que sur les revenus imposables en France. 

 

PLUS-VALUE DE VENTE sur un bien immobilier américain

• La taxation de la plus-value immobilière aux États-Unis est calculée en fonction de la durée de détention du bien :
– moins d’un an (‘short term capital gain’)
La plus-value tirée de la vente d’un bien immobilier est intégrée aux revenus fonciers. Le propriétaire retombe alors dans le calcul classique de l’imposition sur les revenus fonciers.
–  plus d’un an (‘long term capital gain’)
La taxation de la plus-value immobilière se fait à deux échelons aux États-Unis : échelon fédéral et local.
À l’échelon fédéral, le taux est fixé selon le taux d’imposition des revenus fonciers. La tranche basse n’est pas imposée ; la tranche médiane est imposée à 15 % et la tranche haute à 20 % ; une imposition plus stable et plus avantageuse que la fiscalité française.

• Cette plus-value est imposable aux USA. Elle est aussi imposable en France mais le contribuable bénéficie alors d’un crédit d’impôt en France égal au montant de l’impôt payé aux USA. Dans ce cas, c’est un crédit d’impôt « réel », ce qui veut dire que si l’impôt sur la plus-value est faible aux USA, le contribuable peut être amené à payer en France le différentiel pour atteindre le montant de l’impôt de plus-value français (article 24(1)(a)(iii) de la convention fiscale franco-américaine).

 

IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE pour les biens américains

• La fortune constituée par un bien immobilier situé aux USA est normalement imposable aux USA (article 23(1)(a) de la convention fiscale franco-américaine). Mais le contribuable français est également imposable sur la fortune au titre du même bien américain en France. Il bénéficie, cependant, d’un crédit d’impôt à raison de l’impôt sur la fortune qu’il a payé aux USA sur le même bien immobilier. C’est à nouveau un crédit d’impôt « réel », ce qui veut dire qu’en l’absence d’impôt sur la fortune aux USA (ce qui est le cas car il n’y a pas d’IFI aux Etats-Unis), le bien immobilier américain est bien soumis à l’impôt sur la fortune immobilière en France (article 24(1)(c) de la convention fiscale franco-américaine)

 

CONCLUSION sur la fiscalité immobilière en Floride

Retenez avant toute chose que la fiscalité américaine sur les biens immobiliers est très très basse comparativement à la France, notamment du fait de l’amortissement des biens. Cependant, consultez Club-Investissement car une bonne connaissance et une bonne utilisation des règles juridiques et fiscales américaines ainsi que des conventions fiscales inter pays permettront d’alléger de façon très significative le poids de l’imposition.

Il est donc très important de s’interroger sur le mode d’acquisition (comptant ou par recours à un financement – les intérêts d’un prêt sont déductibles aux USA), le mode de détention (en direct ou via une structure dédiée) ainsi que le mode de disposition du bien immobilier (succession, donation, vente) afin que l’acquéreur atteigne les objectifs fixés.