Marché Immobilier de Miami en 2020
Les ventes totales de maisons du comté de Miami-Dade ont bondi en novembre 2020, la forte demande et des taux de crédit record ont alimenté les transactions, selon la MIAMI Association of Realtors (MIAMI) et le système Multiple Listing Service (MLS).
Les ventes totales maisons et appartements du comté de Miami-Dade ont bondi de 20,9% d’une année sur l’autre, passant de 2033 à 2459. Les ventes de maisons à Miami ont bondi de 18,7% d’une année sur l’autre, passant de 972 à 1154. Les transactions de condos existants à Miami ont augmenté de 23% d’une année sur l’autre, passant de 1 061 à 1 305. Les ventes de maisons à Miami ont maintenant affiché des augmentations à deux chiffres d’une année à l’autre pendant quatre mois consécutifs et les condos existants à Miami ont enregistré des gains de transactions pendant trois mois consécutifs.
Avec la pandémie, plus que jamais, la maison est devenue le point central de nos vies, et les consommateurs veulent plus d’espace et de commodité. Le travail à distance, l’enseignement à domicile, les taux de crédit historiquement bas, la faiblesse des stocks et les achats d’acheteurs du Nord-Est soumis à une lourde fiscalité sont quelques-uns des facteurs qui stimulent l’immobilier à Miami.
Les ventes de maisons à Miami depuis le début de l’année en novembre ne sont que de 6,6% inférieures à celles de l’année dernière malgré l’interruption de quatre mois causée par la pandémie. Le volume en dollars depuis le début de l’année a déjà dépassé le total de 2019. L’inventaire a diminué au cours des 16 derniers mois pour les villas et se situe maintenant à 3,6 mois de stock.
Le manque de stocks à certains prix a un gros impact sur les ventes, en particulier pour les maisons.
La hausse des ventes de maisons de luxe à Miami est de 120,3% en novembre 2020
Les maisons à Miami coûtant entre 400 000 $ et 600 000 $ ont bondi de 50,4% d’une année sur l’autre pour atteindre 352 transactions en novembre 2020. Les ventes de condos existants à Miami se situant entre 400 000 $ et 600 000 $ ont augmenté de 68,3% à 138 transactions.
Les transactions de villas de luxe à Miami (1 million de dollars et plus) ont bondi de 120,3% d’une année sur l’autre pour atteindre 163 ventes en novembre 2020. Les ventes de condos de luxe existants à Miami (1 million de dollars et plus) ont augmenté de 88,2% d’une année sur l’autre -année à 96 transactions.
Des taux d’intérêt historiquement bas; un S&P 500 record; l’attrait des actifs stables dans une économie volatile; les acheteurs de maison quittant les États du Nord-Est soumis à l’impôt pour acheter en Floride (pas d’impôt sur le revenu de l’État); et les politiques de travail à domicile et d’apprentissage à distance se sont toutes combinées pour créer un marché robuste pour les propriétés de luxe.
108 mois consécutifs de hausse des prix à Miami.
La forte demande associée à une offre limitée continuent de stimuler la hausse des prix à Miami-Dade.
Les prix des maisons dans le comté de Miami-Dade ont augmenté de 23,3% d’une année sur l’autre en novembre 2020, passant de 365000 $ à 450000 $. Les prix des maisons individuelles à Miami ont augmenté pendant 108 mois consécutifs, une séquence de 9 ans. Les prix des condos existants ont augmenté de 10,2% d’une année à l’autre, passant de 245 000 $ à 270 000 $. Les prix des condos ont augmenté ou sont même restés dans 110 des 114 derniers mois.
Miami, où le prix médian est toujours comparable aux chiffres de 2007, reste une bonne affaire par rapport aux autres villes du monde. À Miami, 1 million de dollars peuvent rapporter aux acheteurs 93 mètres carrés de propriétés de premier ordre, selon le rapport 2019 de Knight Frank sur la richesse. Monaco (16 mètres carrés), Hong Kong (22), New York (31), Los Angeles (36) et d’autres offrent beaucoup moins de terrains de premier choix pour 1 million de dollars.
Augmentation du volume de vente en dollars des maisons et des copropriétés
Le volume de vente en dollars des maisons a augmenté de 77,1% d’une année à l’autre, passant de 526,7 millions de dollars à 932,6 millions de dollars. Le volume en dollars des copropriétés a augmenté de 55,5% d’une année à l’autre, passant de 377 millions de dollars à 586,1 millions de dollars.
Selon Freddie Mac, le taux moyen pour un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe de 30 ans a baissé à 2,77% en novembre, contre 2,83% en octobre. Le taux moyen sur l’ensemble de l’année 2019 était de 3,94%.
Sur les 9 307 immeubles en copropriété des comtés de Miami-Dade et de Broward, seuls 13 sont approuvés pour les prêts de la Federal Housing Administration, contre 29 l’an dernier, selon le Florida Department of Business and Professional Regulation et la FHA.
Un meilleur processus d’approbation des condos devrait augmenter les ventes. Les directives, qui sont entrées en vigueur en octobre 2019, étendent les certifications de deux à trois ans, permettent les approbations de prêts hypothécaires pour un seul logement, offrent plus de flexibilité avec les ratios propriétaire / occupant et augmentent le nombre admissible de prêts FHA dans un seul projet. On s’attend à ce que les changements, dont beaucoup ont été défendus par MIAMI et NAR, génèrent des opportunités accrues d’accession à la propriété et donc plus d’achat appartements Miami.
Les ventes pour faillite sur Miami restent faibles, reflétant un marché sain.
Seulement 1,9% de toutes les ventes résidentielles clôturées à Miami ont été des faillites le mois dernier, y compris les REO (propriétés bancaires) et les ventes à découvert, contre 6,3% en novembre 2020. En 2009, les ventes pour faillite représentaient 70% des ventes de Miami.
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